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Tücken beim Mieten einer Wohnung

Mietrecht: Auf diese vier Arten von Mietverträgen sollten Mieter:innen achten

  • Veröffentlicht: 06.12.2023
  • 14:24 Uhr
  • Clarissa Yigit
Auch der Mietvertrag sollte richtig gelesen werden.
Auch der Mietvertrag sollte richtig gelesen werden.© Christin Klose/dpa-tmn

Die Traumwohnung scheint zum Greifen nah. Wäre da nicht die Krux mit dem Mietvertrag - denn welcher ist der richtige?

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Das Wichtigste in Kürze

  • Um eine Wohnung anzumieten, ist ein Mietvertrag unumgänglich.

  • Umso wichtiger ist es, sich sowohl als Mieter:in als auch Vermieter:in für den passenden zu entscheiden.

  • Der gängigste ist dabei der unbefristete Mietvertrag. Aber auch ein Mietvertrag mit Befristung oder ein Staffel- oder Indexmietvertrag sind möglich.

Viele standen schon einmal vor der Herausforderung, einen Mietvertrag zu unterschreiben. Aber Vertrag ist nicht gleich Vertrag, denn der Teufel steckt im Detail - auch bei Mietverträgen.

Im Video: Miete zu hoch? BGH urteilt Verjährung von Auskunftsansprüchen

Hier die vier unterschiedliche Mietverträge im Überblick:

Unbefristeter Mietvertrag

Der unbefristete Mietvertrag ist der am häufigsten geschlossene. In diesem wird kein Ende vereinbart. Er läuft also so lange, bis einer der Vertragsparteien sich für eine wirksame Kündigung entscheidet. Hierbei haben Mieter:innen das Recht, den Vertrag innerhalb einer dreimonatigen Kündigungsfrist ohne Grund aufzulösen.

Vermieter:innen hingegen benötigt für die Kündigung einen triftigen Anlass. Dies kann beispielsweise Eigenbedarf sein, schreibt NTV und beruft sich auf Stefan Schmalfeldt vom Mieterverein zu Hamburg. Die Kündigungsdauer für Vermieter:innen beträgt drei bis neun Monate - je nach Wohndauer.

Somit bietet diese Vertragsart für Mieter:innen eine langfristige Sicherheit, da diese nicht nur unbefristet in dem gemieteten Objekt wohnen dürfen, sondern auch schnell aus dem Vertrag wieder aussteigen können.

Dennoch sollten angehende Mieter:innen das Kleingedruckte lesen, denn falls im Vertrag ein befristeter Kündigungsausschluss vermerkt sein sollte - der bis zu vier Jahren zulässig sei - kommen diese vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer nicht ohne Zustimmung des Vermieters aus dem Vertrag heraus, erklärt Schmalfeldt.

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Befristeter Mietvertrag

Eine weitere Mietvertragsart ist der befristete. Hier legt der Vermieter bereits bei Vertragsabschluss das Ende der Mietdauer fest. Auch müsse der Grund für die Befristung schriftlich festgehalten werden, da sonst der Vertrag als unbefristet gelte. Dies könne beispielsweise ein Abriss oder eine Sanierung des Hauses sein.

Mieter:innen, die sich für einen befristeten Mietvertrag entscheiden, können den Vertrag innerhalb dieser geschlossenen Zeit nicht ordentlich kündigen, schreibt "Finanztip". Dies könnte beispielsweise bei einem Arbeitsplatzwechsel des Mieters und einem damit verbundenen Umzug problematisch werden.

Möchte ein:e Mieter:in über das vereinbarte Mietzeitende hinaus in der Wohnung bleiben, lohnt es sich, kurz vor Ablauf der Mietdauer den Vermieter:in zu kontaktieren, ob der Grund für die Befristung noch aktuell ist oder ob der Vertrag unbefristet weiterlaufen kann.

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Staffelmietvertrag

Beim Staffelmietvertrag legen Vermieter:innen bereits bei Vertragsabschluss feste Geldbeträge für Mieterhöhungen fest. Sind diese Beträge nicht konkret aufgeführt, ist die Staffelmiete unwirksam. Eine "jährliche Erhöhung um drei Prozent" reiche nicht aus.

Die Erhöhungen erfolgen dann automatisch. Somit müssten Vermieter:innen diese gegenüber Mieter:innen nicht geltend machen, beschreibt Rechtsanwältin und Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV), Beate Heilmann. Allerdings müsse zwischen jeder Erhöhung mindestens ein Jahr liegen.

Zudem dürfen Vermieter:innen bei Staffelmietverträgen keine Mieterhöhungen wegen Modernisierung vornehmen, so Heilmann weiter. Ausnahmen seien gesetzliche und behördliche Auflagen zur Modernisierung.

Für Mieter:innen kann solch ein Staffelmietvertrag langfristig recht teuer werden, da oftmals Vermieter:innen schon zu Anfang hohe Mieten fordern, die dann noch regelmäßig steigen. Allerdings wissen Mieter:innen im Vorfeld bereits, welche Mieterhöhungen auf sie zukommen werden. Zudem dürfen Staffelmieten über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auch gebe es keine Kappungsgrenze - wie bei anderen Mieterhöhungen, erklärt "Finanztip".

Wenn allerdings in dem Gebiet eine Mietpreisbremse gilt, sei bei zehn Prozent oberhalb der Vergleichsmiete Schluss, ergänzt NTV.

Ohne Bremse darf die Miete in Gebieten mit Wohnungsmangel innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden.

In der Regel wird bei Abschluss eines Staffelmietvertrags gleichzeitig auch ein Kündigungsausschluss im Mietvertrag - maximal vier Jahre - festgehalten. Während dieser Zeit können Mieter:innen nicht kündigen. Ist dieser Passus nicht enthalten, haben Mieter:innen das Recht, innerhalb der gesetzlichen Frist von drei Monaten den unbefristeten Staffelmietvertrag zu kündigen.

Im Video: Teures Wohnen: SPD will bundesweiten "Mietstopp"

Indexmietvertrag

Beim Indexmietvertrag können Vermieter:innen die Mietpreise erhöhen, wenn die Verbraucherpreise steigen, schreibt "Finanztip", da die Miete an den Verbraucherpreisindex geknüpft ist, ergänzt NTV. Diesen ermittelt jährlich das Statistische Bundesamt. "Wenn die Einstiegsmiete schon sehr hoch war, kann das Mieter jetzt durchaus in die Bredouille bringen", erklärt Heilmann.

Allerdings steigt die Miete nicht automatisch mit dem Index, sondern Vermieter:innen müssen diese von den Mieter:innen einfordern.

Auch darf eine Indexmiete nur einmal jährlich erhöht werden.

Allerdings müssen Mieter:innen nicht mit Mieterhöhungen nach einer Modernisierung rechnen. Im geänderten Gebäudeenergiegesetz seien sogar Mieterhöhungen ausgenommen, die mit den Kosten für eine Heizungsmodernisierung umgelegt werden können, bekräftigt Heilmann abschließend.

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